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2017-8-23《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》
旧小区更新模式
政府主导，全程参与。
“政府主导+国企实施+保障性住房建设”模式。
改造申请主体
1.小区业主委员会向街道办事处申报。
2.无业主委员会的小区社区工作站代为申报。
“意愿征集、补偿签订”
前期组织主体
街道办事处
意愿征集标准
意愿征集期限 ：≤120个自然日
意愿标准：同意人比例100%
两种选择“实施主体”模式
国企作为项目（意向）实施主体
1.上区政府采购中心平台“公开招标”的，
区建设局组织选择实施主体，
区城市更新局确认实施主体。
2.其他，罗湖人才安居公司作为意向实施主体。
补偿标准和模式
全区执行统一的搬迁补偿安置标准。
即《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》。
三种补偿模式
“原址回迁”
“异地安置”
“货币补偿”
“旧小区”和“城市更新”两办公室
旧住宅区改造办公室设在区住房建设局；
城市更新办公室设在区城市更新局。
旧住宅区改造必要条件
1.集中成片、用地面积不少于10000平方米。
2.用地面积少于10000平方米，
但全体权利人同意异地安置的。
3.房屋使用年限在20年以上。
4.全体权利人同意实施改造的书面证明材料。
“不受必要条件约束”的特殊条件
1.由政府组织实施基础设施建设的需要；
2.由政府组织实施公共事业的需要；
3.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
4.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
开展前期工作（单元规划、
补偿安置、实施主体）的
前置必要条件
1.符合申报条件
2.符合规划条件
3.属于公共利益性质
“行政强制拆迁”和“行政处罚”模式
整体签约率未达100%且属“不受必要条件约束”的特殊条件的旧小区
1.正式启动的旧住宅区改造项目，土地整备中心和街道办事处对未签约房屋启动行政征收；区规划土地监察局和街道办事处组织实施行政处罚。
2.由区规划土地监察局负责组织实施强制拆除。
市场主体的处理模式
1.制止、清理市场主体违规进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动。
2.对违规进驻的市场主体开具书面通知，限期撤离旧住宅区，不得继续开展意愿征集、补偿签约等活动。
3.对于逾期拒不撤离或虽已撤离但仍继续私下开展意愿征集、补偿签约等活动的市场主体，列入区城市更新企业黑名单，5年内不得在罗湖区从事城市更新业务。
正文:
深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）
（征求意见稿）
第一章总则
第一条 为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》（市政府令第292号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》（深规土〔2017〕214号）、《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》（罗府规〔2017〕2号）等文件规定，结合辖区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于罗湖区行政区域内国有居住用地及商住混合用地上旧住宅区拆除重建类改造（以下简称旧住宅区改造）活动。
第三条 罗湖区旧住宅区改造工作按照“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”模式推进。基本原则包括：
——政府主导，全程参与。政府主导完成旧住宅区改造项目筛选、编制项目规划（含草案）、编制项目补偿安置方案、投资估算方案、开展公共利益性质论证、意愿征集、补偿协商、签订补偿安置协议、确定项目（意向）实施主体、办理土地出让手续等事项，对旧住宅区改造工作进行全程统筹协调。
——国企实施，总包管理。国企作为项目（意向）实施主体，负责支付补偿款、办理报批报建手续、施工建设与管理，安置分房、移交保障性住房和人才住房，完成其他约定事项。实施主体负责对项目拆除、勘察、设计、施工、设备供应等工作进行总包管理。
——规划先行，统筹实施。政府依据城市总体规划、土地利用总体规划等相关规划，制定旧住宅区改造总体规划；政府制定旧住宅区改造实施计划，通过项目审查、计划管理（预启动、轮候、暂缓实施），筛选准入项目，合理安排项目实施次序，统筹实施，稳步推进。
——统一标准，方式多元。全区旧住宅区通过拆除重建方式改造的，执行统一的搬迁补偿安置标准。政府制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》，采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式，灵活推进旧住宅区改造。
——以人为本，公益为先。进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，旧住宅区拆除重建后，除满足回迁安置需求外，应优先配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和人才住房。
第二章职责分工
第四条 罗湖区城市更新改造工作领导小组（以下简称“区城市更新工作领导小组”）主要职责如下：
（一）审定旧住宅区改造相关规范性文件；
（二）审定旧住宅区改造总体规划及实施计划；
（三）审定旧住宅区改造搬迁补偿安置标准；
（四）审定旧住宅区改造项目单元规划（草案）；
（五）审定旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案；
（六）审定旧住宅区改造项目投资估算方案；
（七）审定旧住宅区改造项目意向实施主体选择方式；
（八）审定预启动项目；
（九）协调市相关职能部门协助配合；
（十）研究解决旧住宅区改造项目重大疑难事项。
区城市更新工作领导小组下设两个办公室，旧住宅区改造办公室设在区住房建设局，负责区城市更新工作领导小组旧住宅区改造的日常事务，已纳入城市更新计划的项目除外；城市更新办公室设在区城市更新局，负责区城市更新工作领导小组除旧住宅区改造外的日常事务。
第五条 区住房建设局主要职责如下：
（一）统筹协调全区旧住宅区改造工作；
（二）起草旧住宅区改造相关规范性文件；
（三）牵头编制旧住宅区改造总体规划及实施计划；
（四）牵头制定旧住宅区改造搬迁补偿安置标准；
（五）组织开展旧住宅区改造项目单元规划（含草案）编制及申报工作；
（六）审核旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案；
（七）审核旧住宅区改造项目投资估算方案；
（八）提出旧住宅区改造项目意向实施主体选择方式建议；
（九）合理安排旧住宅区改造项目实施次序，提出项目预启动、轮候、暂缓实施建议；
（十）申请将旧住宅区改造项目纳入城市更新计划；
（十一）组织开展旧住宅区改造项目意向实施主体招标工作；
（十二）建立全区旧住宅区改造项目管理信息系统；
（十三）办理建设工程招投标备案、施工许可，开展建设工程质量安全监管，办理竣工验收备案，接收、分配配建的人才住房和保障性住房等职能范围事项。
第六条 区城市更新局主要职责如下：
（一）协助编制旧住宅区改造总体规划及实施计划；
（二）审查旧住宅区改造项目是否符合相关规划；
（三）协助旧住宅区改造项目用地权属核查、土地建筑物权属认定及历史用地处置；
（四）受理旧住宅区改造纳入城市更新计划申报；
（五）受理旧住宅区改造项目单元规划（含草案），按规定组织审核、报批工作；
（六）受理项目意向实施主体申请，确认项目实施主体;
（七）受理项目建设用地申请，核发建设用地批准文件和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、办理用地手续、项目规划验收等工作。
第七条 市规划国土委罗湖管理局主要职责如下：
（一）负责旧住宅区改造总体规划的报批工作。
（二）受理旧住宅区改造项目用地权属核查、土地建筑物权属认定及历史用地处置；
（三）指导旧住宅区改造项目公共利益性质论证。
第八条 区法制办主要职责如下：
（一）负责旧住宅区改造规范性文件、法律文书、政府公文等材料法制审查；
（二）负责行政征收和行政处罚法制审查等事务。
第九条 区土地整备中心主要职责如下：
（一）组织开展旧住宅区改造项目公共利益性质论证；
（二）初步审核旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案；
（三）对区政府决定启动行政征收的旧住宅区改造项目，依程序实施行政征收。
第十条 区规划土地监察局主要职责如下：
（一）对违法建筑依法依规开展查处工作；
（二）对区政府决定启动行政处罚的旧住宅区改造项目，依程序实施行政处罚；
（三）牵头组织实施强制拆除。
第十一条 区发展改革局主要职责如下：
（一）将政府投资的旧住宅区改造项目政府前期投资纳入区财政年度投资计划；
（二）受理政府投资的旧住宅区改造项目建议书、可行性研究报告、概算批复等职能范围内事务；
（三）制定旧住宅区改造前期服务（意愿征集、编制搬迁补偿安置方案、民事协商补偿等）政府指导价。
第十二条 区财政局负责落实区职能部门和街道办事处开展旧住宅区改造工作相关经费来源。
第十三条 街道办事处主要职责如下：
（一）宣传、贯彻旧住宅区改造政策；
（二）对辖区旧住宅区基本情况进行摸底调查，建立动态管理台账；
（三）维护辖区旧住宅区改造秩序，对市场主体违规进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等行为予以制止并清理；
（四）受理辖区旧住宅区改造申请，审查申报项目是否满足申报条件，致函区城市更新局、区住房建设局、区土地整备中心开展规划审查及公共利益性质论证；
（五）组织开展项目权属核查与信息认定工作；
（六）组织编制旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案、投资估算方案；
（七）组织开展旧住宅区改造意愿征集工作；
（八）根据项目需要，组织开展项目测绘、评估工作；
（九）组织开展民事协商补偿工作，签订搬迁补偿安置协议（附生效条件），协助申报纳入城市更新计划;
（十）项目启动行政征收的，受区土地整备中心委托，作为房屋征收实施单位开展征收与补偿具体工作；
（十一）项目启动行政处罚的，协助区规划土地监察局开展行政处罚相关事项；
（十二）负责旧住宅区改造项目信访维稳工作。
街道办事处根据工作需要，可引入市场主体（以国企为主）或直接委托罗湖区属国企协助开展上述相关工作。
第十四条 项目（意向）实施主体主要职责如下：
（一）按照搬迁补偿安置协议约定支付补偿款；
（二）组织开展房屋拆除、产权注销工作；
（三）申请确认项目实施主体；
（四）申请享受棚户区改造优惠政策的，委托专业机构开展棚户区界定相关评估论证工作，按程序报批；
（五）编制项目建议书、可行性研究报告、工程概算等，办理规划、用地、建设等相关手续；
（六）组织开展勘察、设计、施工建设与管理等工作；
（七）申请办理规划、建设、消防等验收手续；
（八）组织安置分房工作；
（九）移交项目配建的保障性住房和人才住房；
（十）完成合同约定的其他相关事项。
第十五条 区政府其他相关部门，依据职能分工，履行旧住宅区改造监督、管理、服务和审批等职责。
第三章组织实施
第十六条 符合本条规定的旧住宅区，由小区业主委员会准备相关材料，向辖区街道办事处提交书面申请，进行项目申报。尚未成立业主委员会的小区，由辖区社区工作站向街道办事处代为申报。申报必要条件如下：
（一）集中成片、用地面积不少于10000平方米。用地面积少于10000平方米，但全体权利人同意异地安置的。
（二）房屋使用年限在20年以上。
（三）全体权利人同意实施改造的书面证明材料。
达到上述条件的旧住宅区，仅具备申报的基本资格。项目实施改造的必要性和可行性依据本办法相关条款进行综合论证判断。
第十七条 符合以下情形之一的旧住宅区，不受第十六条规定条件的限制，辖区街道办事处可依职权申报旧住宅区改造项目。
（一）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（二）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（三）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（四）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十八条 街道办事处收到申请材料后（属于第十七条所列情形的项目，由街道办事处准备材料），致函区城市更新局、区住房建设局、区土地整备中心，同步开展项目审查。经审查无法同时符合以下条件的，项目终止，街道办事处及时将受理结果书面函复业主委员会或代为申报的社区工作站，并说明理由。审查主体及审查内容如下：
（一）街道办事处审查申报项目是否符合本办法第十六条规定的申报条件；（第十七条所列情形项目除外）
（二）区城市更新局审查旧住宅区改造项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划等相关规划；
（三）区住房建设局审查项目是否符合罗湖区旧住宅区改造总体规划及实施计划；
（四）区土地整备中心组织专业机构依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》等相关规定，对项目公共利益性质进行论证。
第十九条 经审查符合申报条件、规划条件且属于公共利益性质的项目，街道办事处组织开展房屋权属核查工作，产权登记、规划国土、土地监察、城市更新等部门协助配合。
第二十条 经审查符合申报条件、规划条件且属于公共利益性质的项目，各相关单位按照本条规定开展项目前期研究工作。
（一）项目单元规划草案。区住房建设局组织具有甲级规划设计资质的机构编制项目单元规划草案，报区城市更新局，由区城市更新局按规定组织开展审核工作。
（二）项目补偿安置方案。街道办事处依据《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》，结合权属核查结果等项目实际情况，编制项目搬迁补偿安置方案，提交区土地整备中心初审后，报区住房建设局审核。
（三）项目投资估算方案。街道办事处组织专业机构，根据项目单元规划草案、搬迁补偿安置方案及其他相关资料，编制项目投资估算方案，报区住房建设局审核。
（四）项目意向实施主体的选择方式。区住房建设局对项目意向实施主体选择方式进行研究，提出建议。项目意向实施主体选择方式包括“采取公开招标方式确定项目意向实施主体”和“深圳市罗湖人才安居有限公司（以下简称人才安居公司）作为项目意向实施主体”两种。
第二十一条 前期研究工作完成后，区住房建设局将项目单元规划草案、项目补偿安置方案、项目投资估算方案、项目意向实施主体选择方式建议，一并报区城市更新工作领导小组审议。审议认为需要修改完善的，由编制单位负责修改完善。
第二十二条 项目单元规划草案、项目补偿安置方案、项目投资估算方案、项目意向实施主体公开选择方式经区城市更新工作领导小组审议通过后，街道办事处在项目范围内发布意愿征集公告，同时公布以下内容：
（一）项目单元规划草案；
（二）项目搬迁补偿安置方案；
（三）项目搬迁补偿安置协议格式范本（含项目意向实施主体选择方式条款）。
第二十三条 街道办事处组织开展意愿征集工作，意愿征集期限原则上不超过120个自然日。
权利人同意按照项目单元规划草案、项目搬迁补偿安置方案、项目搬迁补偿安置协议格式范本的规定实施改造的，由权利人本人或经过公证的被委托人，与街道办事处完善书面签字及相关手续。
第二十四条 在意愿征集期限内，全体权利人同意按照公布的项目单元规划草案、项目补偿安置方案、项目搬迁补偿安置协议格式范本实施改造的，进入下一环节。
意愿征集期限届满，同意实施改造的权利人比例未达到100%的，项目终止，且5年内不再受理该旧住宅区改造申请。但区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。
第二十五条 街道办事处将取得全体权利人同意的旧住宅区相关资料报区住房建设局，区住房建设局综合考虑小区用地面积、建筑面积、区域配套、建成时间、产业规划等因素，并征求相关部门意见，统筹计划，合理安排，提出预启动、轮候、暂缓实施等建议。建议预启动的项目，报区城市更新工作领导小组审定。轮候和暂缓实施项目列入旧住宅区改造项目预选库。
第二十六条 街道办事处按照项目补偿安置方案，组织开展民事协商补偿签约工作，签订附生效条件的搬迁补偿安置协议。民事协商签约期限原则上为120个自然日，最长不得超过180个自然日。
在民事协商签约期限届满前，项目整体签约率（按户数核定，下同）达到100%的，项目正式启动，达到协议生效条件时按协议约定条款生效。民事协商签约期限届满，项目整体签约率未达到100%的，项目终止，且5年内不再受理该旧住宅区改造申请。但区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目，可参照第二十七条规定处理。
第二十七条 属于本办法第十七条所列情形的项目，民事协商签约期限届满后项目整体签约率未达到100%的，街道办事处将项目相关情况形成书面报告，提出初步处理建议，经区住房建设局审核后，提请区城市更新工作领导小组研究，决定项目是否正式启动，正式启动的旧住宅区改造项目，对未签约房屋启动行政征收或行政处罚。
行政征收由区土地整备中心和街道办事处等单位依据相关规定组织实施；行政处罚由区规划土地监察局和街道办事处等单位依据相关规定组织实施。涉及强制拆除的，由区规划土地监察局负责组织实施。
第二十八条 街道办事处100%完成补偿签约工作后，协助区住房建设局准备相关材料，由区住房建设局申报列入区城市更新计划。具体按照《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》等相关规定办理。
第二十九条 区住房建设局组织规划设计机构，在项目单元规划草案的基础上，适时编制旧住宅区改造项目单元规划，报区城市更新局，由区城市更新局按规定组织开展审核、报批等工作。
第三十条 采取公开招标方式确定意向实施主体的项目，在街道办事处100%完成补偿签约工作后，由区住房建设局通过罗湖区政府采购中心平台，组织开展项目意向实施主体招标工作，公开选择项目意向实施主体；其他项目，由人才安居公司作为项目意向实施主体。
项目意向实施主体向区城市更新局申请确认为项目实施主体，办理用地手续，具体按照《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》等相关规定执行。
第三十一条 项目实施主体按照市区城市更新相关规定，组织开展房屋拆除与产权注销、报批报建手续、施工建设与管理、申请验收等后续事项。
项目竣工验收后，项目实施主体根据项目搬迁补偿安置方案、搬迁补偿安置协议及相关规定，组织安置分房、办理产权登记、移交配建的保障性住房和人才住房等相关手续。
第四章附则
第三十二条 旧住宅区改造项目符合市棚户区改造项目界定标准的，项目实施主体开展棚户区界定相关评估论证，并被界定为棚户区的，可享受棚户区改造优惠政策。
第三十三条区相关职能部门和街道办事处按照职责分工，加强旧住宅区改造项目资金、搬迁补偿安置方案执行、补偿款发放、规划建设报批报建、工程质量安全和安置分房等全过程监管，确保旧住宅区改造工作依法依规推进，补偿安置公开透明，实现“阳光改造”。
第三十四条 为维护旧住宅区改造秩序，加强监督管理，对市场主体违规进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动进行制止和清理。街道办事处应对违规进驻的市场主体开具书面通知，要求其限期撤离旧住宅区，不得继续开展意愿征集、补偿签约等活动。对于逾期拒不撤离或虽已撤离但仍继续私下开展意愿征集、补偿签约等活动的市场主体，街道办事处书面报送区城市更新局，区城市更新局核实情况后，列入区城市更新企业黑名单，5年内不得在罗湖区从事城市更新业务，抄送市城市更新局和区城市更新工作领导小组成员单位，并在罗湖电子政务网、市住建局和市规划国土委网站公布。
第三十五条 本办法由区住房建设局和区法制办负责解释。本办法未尽事宜，按照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》及有关规定执行。
第三十六条 本办法自发布之日起施行，有效期三年。
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