类别：范文 / 日期：2025-01-12 / 浏览：11 / 评论：0
案件一
2014年，某物业公司将张某诉至区法院，要求其交纳2012年1月至2014年12月的物业费共计1980元。 张某辩称，其没有跟物业公司签订物业服务合同，不应该交纳物业费。经审理查明，小区开发商与物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，将该小区的物业服务委托给原告，前期物业服务期限为自2010年6月7日至业主委员会成立之后代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
法官说法：根据《合同法》规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。在业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。
本案中，因张某小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，故该小区开发商与物业公司签订的前期物业合同合法有效，对张某具有约束力。张某与开发建设单位签订的《房屋买卖合同》已包含前期物业管理的相关事宜。张某以未签订独立的物业服务合同为由拒绝交纳物业费，理由不能成立。
案件二
2014年，某物业公司将姜某诉至区法院，要求其交纳2011年1月至2014年6月的物业费共计2137元。姜某辩称，其与物业公司签订的物业服务合同已经于2010年过期了，现在双方不存在合同关系，不同意交纳物业费。
法官说法：事实合同是指平等主体通过一定的事实行为而形成的合同关系，即双方已在事实过程中形成了一致的意思表示并建立了债权债务关系。
本案中，物业与姜某签订前期服务协议，该协议于2010年1月31日到期。服务期满后，双方虽未签订书面物业服务合同，但物业继续为姜某居住小区提供物业管理服务，姜某享受了物业服务，双方之间已经形成事实上的合同关系，所以姜某不能凭双方没有签订书面物业服务合同，拒绝交纳物业费。
案件三
2015年，某物业公司将陈某诉至区法院，要求其交纳2010年1月至2014年12月间拖欠的物业费。 陈某辩称，卧室楼顶漏水，阳台墙体有裂缝，多次找物业公司维修，但都没有解决。对物业公司提供的服务不满意，不同意交物业费。
法官说法：物业管理公司主要负责公共建筑和共用设施的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。房屋漏水问题要查找漏水原因，若因公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任负责维修、更换。若因业主私人用水管道的问题，物业公司不负担维修义务。若因楼顶防水问题而造成顶楼漏水，因涉及楼顶公共建筑，可启动专项维修资金进行维修。墙体裂缝涉及工程质量问题，应由开发建设单位负责维修。若房屋已过保修期，房屋共用部分的墙体发生裂缝，可启动专项维修资金进行维修。
本案中，陈某以卧室漏水和墙体裂缝作为抗辩理由不能成立。其可以找相关责任主体协商解决问题或者将责任主体列为被告另行起诉。
案件四
2015年，某物业公司将夏某诉至区法院，要求其交纳2006年1月至2014年12月的物业费。 夏某辩称，小区道路凹凸不平，并有大货车长期停放在小区内，阻碍了业主的通行，造成安全隐患。毁绿种菜停车，环境无人管理。小区多次发生被盗事件。原告的物业服务不到位，管理混乱，不同意交纳物业费。
法官说法：物业公司对房屋共用部位、公用设施等项目具有维护、修缮、服务与管理义务。如业主能够证明物业公司未尽到这些方面的积极作为义务，则应当根据物业公司违反义务的严重性以及给业主造成的损失情况，适当减免物业费的数额。业主在证明物业公司存在物业服务上的瑕疵时，不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。
本案中，经被告举证，法院查明物业公司在小区绿化、安保、卫生管理等方面确实存在瑕疵，影响业主的物业合同利益，法院对原告要求的违约金予以酌减。
内容来自今日高淳数字报。
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